다주택자·법인 취득세 중과 배경 및 주요 내용은 무엇인가요?

• 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등은 주택 취득에 따른 취득세율을 상향 조정하는 내용으로 2020년 8월 12일부터 시행되었습니다.

주요 내용

• 다주택자‧법인 주택 취득세 강화
  • 개인은 1세대 2주택 이상 취득시 8~12%로 인상, 법인을 이용한 우회 취득 방지를 위해 법인은 1주택부터 12% 적용
    * 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택은 현행과 같이 1〜3% 적용
  • (다주택자) 조정대상지역내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시 12%로 인상
  • 다만, 조정대상지역내 2주택의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세(처분기간* 內 종전주택 미처분시 차액 추징)
    * 3년 이내(신규 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내)
  • (법인) 개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율 적용

    < 적용 세율 >

    적용 세율

    구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
    조정대상지역	1~3%	8% ※ 일시적 2주택 제외	12%	12%
    非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

    ※ (중과제외주택) 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택

  • 공시가격 1억원 이하 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등
  • (사치성재산) 중과대상이 고급주택 취득시 세율 8% 가산
• 증여 취득
  • 다주택자가 조세회피 목적으로 명의 분산하는 것을 방지하기 위해 조정지역 內 일정가액(3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상
    ※ 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우는 제외
• 1세대의 범위
  • (1세대) 세대별 주민등록표상 가족을 기준으로 하되 배우자 및 30세미만 미혼 자녀는 주소를 달리하더라도 같은 세대로 봄
  • 단, 30세 미만 미혼이라도 소득이 있는 경우에는 세대분리 가능
    ※ (봉양합가) 65세이상 부모(부모 중 한명만 65세 이상이면 해당)를 봉양하기 위해 합가하는 경우, 부모와 자녀세대를 각각 별도의 세대로 봄
• 주택수 산정
  • (원칙) 1세대가 취득하는 주택을 포함하여 국내에 소유하는 주택, 조합입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔의 수로 함
    ※ 신탁주택의 경우 신탁을 통한 회피를 방지하기 위해 위탁자의 주택 수에 가산
  • (상속주택) 상속개시일로부터 5년까지는 주택수에서 제외, 5년 이후인 경우로지분 상속시 주된 상속인(최고지분 등)의 주택수에 포함
  • (산정제외) 투기우려가 없거나 사업용으로 취득하는 주택 등은 주택수에서제외(중과제외주택 중 일부, 주택신축업자의 재고주택 등)
• 시행 및 경과조치
  • (적용) 8월 12일 이후 납세의무 성립분부터 적용하되, 7월 10일 이전 계약분은 종전 규정 적용
  • (주택수 판단) 조합원입주권, 주택분양권, 주거용오피스텔은 8월 12일 이후 취득분부터 주택수 산정(8월 12일 이전 계약분은 산정 제외)
  • (조정대상지역 경과조치) 조정대상지역 지정고시 이전에 계약을 체결한경우 지정 전의 주택 취득으로 봄
  • (상속주택) 8월 12일 전에 상속이 개시된 주택은 5년간 주택수 제외

주택 취득세 중과세율 적용

조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 非조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

• 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 非조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용
  • 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용됨
• 만약, 非조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용

  < 지방세법 개정 후 취득세율 >

  적용 세율

  구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
  조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
  非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

※ (적용례)

• 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 1~3%
• 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%
• 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되는지?

• 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됨

1세대의 기준

1세대의 범위는?

• 주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족

  단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함

  주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

미혼인 30세 미만인 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되는지?

• 해당 자녀의 소득*이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득**의 40%이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함

  「소득세법」제4조에 따른 소득 : 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등

  ’23년 기준 1인 가구 중위 소득 : 연 998만원

  단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함됨

부모님을 동거봉양하기 위하여 세대를 합가(合家)한 경우에 다주택자가 되는지?

• 자녀*가 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 세대를 합친 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 별도의 세대로 간주함

  30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이「국민기초생활보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우

별도세대였던 A(기혼, 1주택을 배우자인 C와 공동소유)가 아버지 B(80세, 1주택 소유)를 봉양하기 위해 합가한 상태에서, C가 이사를 위한 주택 취득시 적용 세율은? ※ C는 A, B와 주소를 달리하여 거주 중

• A는 B와 별도의 세대로 보므로,

  C의 주택 취득이 일시적 2주택에 해당하는 경우* 1~3%를 적용하고, 일시적 2주택에 미해당 하는 경우 8%를 적용

  * A, C 공동소유 주택을 일시적 2주택 기간내 처분하는 경우

• 별도세대였다가 합가한 경우로 한정하지 않고 취득일 전부터 계속해서 합가인 상태까지 포함하여 적용함

  또한, 부모가 자녀의 세대에 합가한 경우도 별도세대로 적용함

주택 수 산정 방법

부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?

• 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함

  다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정함

상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은?

• 지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않음

  따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됨

  조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택 수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않음

• 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됨

  상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단함

  다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단함

상속인간 협의가 진행되지 않아 미등기 상태인 경우도 주택 수로 산정하는지?

• 공동상속주택의 소유자 판단 기준에 따라 해당 상속인의 주택수로 보되,

  상속등기가 이루어지거나 상속인의 변경등기가 있는 경우에는 상속개시일로 소급하여 해당상속인이 취득한 것으로 봄

주택수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지?

• 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고,

  오피스텔의 경우 시가표준액* 1억원 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외함

  오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)의 합

2020.8.12. 이후 1세대가 하나의 주택(입주권, 오피스텔 포함)을 소유한 상태에서 조정대상지역 내 분양권을 취득하여 그 분양권에 의한 주택을 취득(입주)하는 경우 적용세율은?

• 2주택자로서 8% 세율 적용 (일시적 2주택 해당시에는 1~3%)

  입주권 또는 분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 입주권 또는 분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 산정함

  다만 ’20.8.12. 전에 분양권을 취득한 경우에는 주택 취득일(입주당시 잔금지급일) 기준으로 주택을 산정

분양권 및 입주권도 취득세가 중과되는지?

• 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨

  다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 中

• 다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됨

  법 시행 이후 신규 취득분부터 적용

오피스텔도 주택 수에 포함되는지?

• 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨

  법 시행 이후 신규 취득분부터 적용. 다만, 법 시행일 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우도 주택수에서 제외

직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유하고 있는 경우, 해당 오피스텔이 주택수 산정에 포함되는지?

• 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산정

오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?

• 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음

가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지?

• 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않음

  단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각ㆍ증여ㆍ전용하는 경우는 취득세를 추징하며,

  3년이 경과한 경우라 하더라도 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함함

• 그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외함

일시적 2주택

이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지?

• 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않음

  신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됨

  다만, 종전 주택을 처분기간*내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됨

  종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분하여야 함

다주택자가 이사하기 위해 취득하는 주택도 일시적인 주택 소유로 보아 과세되는지?

• 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않음

  따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용됨

1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은?

• 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로,

  아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내*에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄

  * 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내

재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 퇴거하면서 신규 주택(B)을 취득하였다가 재건축된 주택에 입주하면서 신규 주택(B)을 처분하는 경우에도 일시적 2주택으로 볼 수 있는지?

• 일시적 2주택에 해당함

  재건축 주택의 완공 시까지 일시적으로 거주하기 위해 신규 주택을 취득한 점을 고려하여,

  재건축된 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내*에 신규 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄

  종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내

주택 무상취득 중과세

다주택자(4주택 A,B,C,D 보유)가 보유주택 중 A주택(6억)을 같은 1세대를 구성하고 있는 자녀에게 부담부 증여(유상입증 3.5억)하는 경우, 적용되는 취득세율(증여 세율, 유상 세율)은?

• A주택이 조정지역 내의 주택인 경우, 유상과 무상 모두 12%의 세율을 적용하고, A주택이 非조정지역의 주택인 경우, 유상 입증 부분은 4주택 이상 세율(12%), 미입증 부분은 일반 무상취득 세율(3.5%)을 적용함

  (과세표준) 신고가액과 시가표준액 중 높은 금액을 적용함

다주택자(4주택 보유)가 보유주택 중 조정대상지역 내 부부 공동명의(지분 50:50)로 소유하고 있는 주택(공시가격 10억)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우, 조정지역 내의 ‘공시가격 3억 이상’ 판단 기준

• 전체 주택가액이 3억을 초과하므로 12%세율 적용

경과조치 등

「지방세법 개정안」 시행일 이전에 계약한 주택도 중과세율이 적용되는지?

• 정부가 「주택시장 안정 보완대책」을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류*에 의하여 확인되는 경우,

  부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등

  개정 지방세법 시행일(2020.8.12.) 이후에 취득*하더라도 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용함

  잔금지급일과 등기일 중 빠른날

정부 대책발표일(2020.7.10.) 이전에 매매계약 체결한 사실을 확인할 수 있는 증빙서류 또는 확인절차는?

• 주택 및 분양권 매매계약이 허위가 아님을 확인하기 위한 것이므로, 다음과 같은 방법에 따라 확인 가능

  유상거래 매매계약의 경우 7.10. 이전에 부동산 실거래 신고를 완료하였다면 실거래 신고자료로 확인

  최초분양을 받은 경우에는 분양계약서로 확인

  그 외 매매계약 및 분양권 승계취득의 경우 계약서에 따른 계약금 송금‧현금인출 등 관련 금융거래내역으로 확인

  원칙적으로 7.10. 이후에 실거래 신고를 한 경우로서 계약금지급과 관련된 금융거래 자료 등 증빙자료가 없는 경우는 경과규정 미적용

「지방세법 개정안」 시행일(2020.8.12.) 이전에 주택을 계약하고 취득한 경우에 적용되는 세율은?

• 「지방세법 개정안」시행되기 이전에 취득한 경우라면 현행 취득세율*을 적용하여 납부하면 됨

  6억원 이하(1%), 6～9억원(1～3%), 9억원 초과(3%), 4주택 이상(4%)

3주택을 소유한 1세대 중 A가 2020.5.15. 공동주택 분양계약 체결한 후, 2020.7.15. 해당 분양권의 50%를 배우자인 B에게 증여한 상태에서 2020.12.31. 준공으로 취득한 경우 적용세율은?

• A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4% 적용, B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용함

2020.8.12. 전에 취득한 업무용 오피스텔을 2020.8.12. 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택수 산정에 포함하는지?

• 「지방세법」 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않음